10月16日上午，淮安中院召開新聞發布會，通報全市法院涉低效工業用地處置盤活工作情況，并發布八起典型案例。

2023年以來，全市法院共審結涉工業用地案件1800余件，清理工業用地45宗，盤活低效土地6000余畝，推動17個重點產業項目落地，畝均稅收提升超30%，為企業發展釋放寶貴空間。

一是“未病先防”，聯合多部門成立法治專班，動態研判土地閑置風險，開展用地體檢、指導完善協議，從源頭預防糾紛。建立信息共享機制，精準推送資產信息，提前識別意向方降低風險。依托調解平臺，將涉閑置用地案先行調解，推動實質解紛千余件；設專班化解遺留問題，2024年相關案件調撤率達71.3%。

二是“既病早治”，創新“物權確認四步法”，快速化解權屬爭議246件。依法審查行政協議，妥善處理權證瑕疵。開展“法護安居”行動，對惡意違約企業采取禁令、強制騰空等措施，發出懲戒預警530余次，騰退土地45宗，以規范、震懾與聯動確保處置高效有序。

三是“對癥下藥”，采取“一地一策”，靈活運用分割拍賣、整體轉讓等方式提升處置效益。創新“預重整+招商引資”等模式，通過破產審判盤活工業用地，帶動17個重點項目落地。在司法拍賣中嵌入產業規劃，聯合審查競買人資質，確保資源匹配優質項目。

四是“愈后防復”，防范二次低效，運用“類債權人和解”等方式，一攬子解決復雜債權債務。聯合多部門建立長效監管機制，定期核查已盤活土地利用效能，動態監測資產流向。加強企業履約監督，構建“預防—處置—監管”閉環體系，鞏固盤活成效。

下一步全市法院將持續深化府院聯動，創新司法手段，平衡各方權益，強化長效監管，為全市經濟社會高質量發展貢獻司法智慧和力量。

典型案例：

案例一

訴中促談解僵局 閑置用地煥新生

——某閥門公司和解撤訴案

【基本案情】2007年，某經開區管委會與某閥門公司簽訂《投資協議》，約定該公司投資建設，管委會提供171畝項目用地并給予優惠政策。協議要求建設標準化廠房4萬平方米以上及其他設施。然而，該公司實際僅建成廠房2.8萬平方米，固定投入遠低于約定，項目長期停滯，土地及廠房被抵押融資，成為閑置低效用地。管委會多次督促未果，遂訴至法院，要求解除協議，收回土地并追索土地款1453萬元。某法院在辦理該低效用地治理衍生的訴訟案件時，采取“實地調查-訴中促談-調解優先”策略。法院聯合屬地鎮街實地勘查，全面掌握情況；嚴格對標協議，確認其構成閑置低效；重點向企業釋明違約法律風險及經濟損失，力促雙方在訴訟中和解。經法院多次協調溝通，該公司自愿退出土地并積極配合辦理退出手續。管委會順利收回171畝閑置土地。目前，該地塊已成功引入某科技公司投資11億元建設現代制造產業園項目，讓“沉睡”土地重新煥發活力。

【典型意義】本案是法院在低效用地治理中，以“訴中促談”機制高效化解閑置土地爭議、服務保障高質量發展的典型案例。法院主動融入黨委政府閑置資源治理行動，通過精準的實地調查、嚴格的對標核查、務實的風險釋明，在訴訟環節成功促成企業自愿、安全退出，避免了冗長的執行程序，顯著節約了時間和物質成本。這一做法不僅為政府及時挽回了經濟損失，釋放了寶貴的土地空間，保障了重大項目的順利落地，更探索出一條司法助力“騰籠換鳥”、優化土地資源配置的有效路徑，體現了司法服務保障發展大局的主動作為，為優化法治化營商環境、推動區域產業升級和空間重構提供了有力司法支撐。（金湖法院）

案例二

司法重整賦新能 低效用地獲重生

——某生物科技公司低效用地預重整案

【基本案情】某生物科技公司曾為國家級高新技術企業。近年來，受多重因素影響，公司流動資金枯竭，生產經營陷入停滯，其位于工業園區的生產用地長期處于低效閑置狀態。2024年7月，某法院受理該公司破產清算審查，公司隨即申請預重整。法院敏銳意識到此案是盤活低效工業用地、釋放土地要素潛力的關鍵契機，迅速決定啟動預重整程序。預重整期間，法院指導管理人將資產清理、債權債務核查、投資人招募及重整方案核心談判前置。針對公司用地低效、資源閑置的核心問題，法院及管理人創新性地設計了“產業激活+土地賦能”的綜合治理方案。2024年11月7日，法院裁定受理重整。經高效推進，重整計劃草案獲債權人會議高票通過，并于同年12月18日獲法院批準。該草案明確各類債權分期清償。尤為關鍵的是，通過成功重整，該公司名下的低效工業用地及地上附著物得以完整保留并重新投入高效生產運營，避免了土地資源的閑置浪費和可能的“二次低效”處置。整個重整程序從受理到計劃批準僅歷時41天。

【典型意義】本案是人民法院發揮破產審判職能，創新運用司法重整工具精準治理低效工業用地、服務要素市場化配置的典型案例。一是創新模式，激活低效用地產出效能。突破傳統清算拍賣局限，創造性采用“預重整+供應鏈投資+共益債融資”組合拳，在保留核心生產用地完整性的前提下，引入產業資本和技術，快速恢復并提升土地及廠房設備的使用效率。二是利益衡平，筑牢土地盤活制度根基。通過精細談判，在保障擔保債權人核心利益的同時，運用柔性方式提升普通債權清償預期，有效平衡了各方訴求。三是府院聯動，凝聚低效治理攻堅合力。法院主動對接屬地園區，精準闡釋重整價值，成功爭取政策支持，為依法、高效、集約治理工業低效用地、服務經濟高質量發展提供了可復制的樣本。（洪澤法院）

案例三

柔性引導促自主 企業盤活顯擔當

——某化工公司積極盤活閑置工業用地案

【基本案情】位于某經濟開發區的A地塊（面積120畝），系某化工有限公司（以下簡稱B公司）于2010年競得的工業用地。B公司取得土地使用權后，僅完成部分基礎建設（約20畝），主體廠房工程長期停滯，構成典型的低效工業用地。2024年初，某法院在執行涉B公司其他債務案件中發現該地塊長期閑置問題。經深入調查，確認B公司確無繼續開發能力和意愿。為高效盤活低效用地，法院轉變思路：一是精準研判，柔性引導。法院向B公司發出《督促履行及閑置土地風險提示函》，明確告知風險，同時給予合理寬限期。二是府院聯動，搭建平臺。依托“府院聯動”機制，法院及時通報情況。開發區管委會迅速響應，成立專班，為地塊“量身”尋找匹配項目并提供招商引資推薦服務。三是企業自主，高效盤活。在府院合力推動下，B公司積極對外推介該地塊。2024年9月，成功引入高新技術企業C公司。C公司計劃總投資5.2億元建設項目。雙方迅速達成土地及地上附著物轉讓協議。四是無縫銜接，保障權益。法院依法對轉讓款項進行監管，確保優先清償涉執債務，并協調高效完成權屬變更登記。目前，C公司項目已全面開工建設，預計年產值可觀。

【典型意義】本案是人民法院創新方式推動低效工業用地高效治理的典型案例。其典型意義在于：一是踐行善意文明，激發自主活力。法院避免機械執行，通過風險提示與寬限期柔性引導，激發閑置土地權利人自主盤活意愿，變被動處置為主動作為。二是深化府院聯動，凝聚攻堅合力。“法律+行政”雙輪驅動，有效破解信息不對稱、招商難、處置慢等瓶頸。三是服務發展大局，實現多方共贏。通過權利人自主招商轉讓，迅速引入優質產業項目，實現了法律效果、經濟效果與社會效果的有機統一。（洪澤法院）

案例四

分割處置破困局 零散地塊煥生機

——某公司低效工業用地司法治理案

【基本案情】某汽車零件公司因經營不善，無力清償巨額債務，其名下約57.9畝工業用地及廠房長期閑置，淪為低效用地。某法院在執行程序中需處置該資產。經查，該地塊自然分割為A、B、C三個地塊。其中，C地塊因該汽車零件公司拖欠工程款被承建方占用并出租，導致資產難以整體處置。為破解困局，法院積極匯報，在黨委政府統籌下，聯動相關部門深入研判。面對整體處置障礙及分割處置難點，各部門打破常規，商定“分割處置、分別賦權”的創新方案，對某汽車零件公司地塊分割處置進行置換。2022年7月，分割拍賣順利實施：A地塊由某公司競得；B地塊由機械公司競得，機械公司迅速進場建設，原購土地交還招引單位，有效保障了重大項目落地；C地塊經后續協調處理，亦為盤活創造條件。

【典型意義】本案是司法能動治理低效工業用地的成功案例。針對因歷史遺留問題、產權瑕疵導致整體處置受阻、土地長期閑置低效的困境，法院緊緊依靠黨委政府領導，強化府院聯動，精準研判地塊特性，創新采用“分割處置、分別賦權”模式，有效克服了工業用地分割的政策瓶頸。分割處置方案具有多重治理成效：高效服務重大項目落地，優化資源配置效能，彰顯法治與營商環境統一，實現了多贏局面，為同類低效工業用地治理提供了可復制的司法經驗。（金湖法院）

案例五

創新路徑破“房離” 府院聯動解“地困”

——某公司破產清算統籌處置低效用地案

【基本案情】2021年，某公司因資金鏈斷裂，項目建設全面停滯，未按期繳納土地出讓金4100萬元，亦未辦理相關規劃及建設許可，形成對外債務達1.45億元。企業資產僅剩余地下樁基及未完工廠房，清償能力嚴重不足。企業土地與地上建筑物權屬分離，導致資產難以整體處置，不僅制約債權人權益實現，也造成國有土地低效閑置，衍生社會矛盾。在案件處理中，相關單位積極履行職能，主動提出依法解除土地出讓合同、收回土地使用權的法律建議，并通過仲裁程序予以確認。隨后，依托“執轉破”機制，及時啟動破產清算程序，將全部債務歸集于破產框架下統一清理，共認定債權近1.45億元，有效避免了訴訟激增和矛盾擴散。針對“房地分離”現實困境，通過府院聯動機制，明確由區屬平臺公司收儲地上建筑物，移交國資管理部門后，由資源規劃部門將土地與建筑物一并組織出讓，實現統一規劃、綜合利用。在資產處置過程中，明確產業政策要求、嚴格準入標準，防止投機行為，保障土地高效再利用。最終，由一家國有控股企業依法競得，土地與房產實現統一處置，破產財產得以最大化變現。

【典型意義】本案是“房地分離”情形下破產財產處置與低效用地清理相結合的典型范例。面對房地權屬分離導致的處置僵局，法院建言啟動法律程序解除土地出讓合同收回土地使用權。通過“執轉破”統一處理債務，府院協同、法治化途徑，創新采用“平臺收儲、整體出讓、統一利用”的模式，既實現了在建工程的市場化處置，又完成了土地的回收與再出讓，顯著提升資產整體價值，充分保障了債權人合法權益。該案的處理體現出系統性思維和多方協作的優勢，成功化解了企業停滯帶來的社會風險，為類似“房地分離”問題的依法處理提供了可復制、可推廣的經驗，對優化營商環境、加強土地集約利用具有重要的借鑒意義。（經開區法院）

案例六

聯動清治“廠中廠” 產業升級注動力

——某建材公司破產清算盤活土地案

【基本案情】某建材公司系一家從事裝飾建材生產的企業，2017年下半年起，因市場需求變化與資金鏈斷裂等原因，公司逐步出現經營異常，至2018年完全停止生產經營。廠區內大量廠房土地處于閑置狀態，部分區域被分散出租給多家產能低下的企業，造成土地資源嚴重浪費。2022年3月，法院根據執行轉破產程序裁定受理該公司的破產清算申請，并于同年12月宣告其破產。案件處理中面臨三大難點：一是廠區內多家承租戶抵觸搬遷，個別甚至以控制配電設施等方式阻礙破產程序，嚴重影響資產處置進度；二是存在突出的“廠中廠”式安全與環保隱患，部分區域堆積一般工業固廢和疑似危廢；三是因歷史遺留問題，部分廠房曾被行政處罰沒收，不動產權屬存在重大瑕疵，導致資產變價困難。針對上述問題，法院與管理人依托府院聯動機制，分類施策：通過剛柔并濟方式完成租戶清理，對隱患租戶堅決清退，對運營較規范且搬遷便利的租戶協商搬遷，對光伏電站等特殊租戶維持租賃并促成與買受人合同銜接，對個別矛盾突出的依法訴訟解決；聯合應急管理、環保等部門開展安全環保隱患排查，委托專業單位清理固廢與危廢，實現資產移交前“零事故”；創新通過訴訟確權與協議并行方式，解決沒收房產變價份額爭議，提升資產處置效率。最終，在政府平臺企業等有意向買受人中成功促成交易，實現低效用地的盤活再利用，為區域產業升級奠定基礎。

【典型意義】本案是運用“府院聯動”機制成功化解企業破產中復雜問題的典型范例。一是通過多方協同，分類實施租戶清理策略，既堅決整治安全生產和環保隱患，確保土地及地下水體不受污染，又通過附條件保留租賃等柔性方式，實現資產價值最大化，有效破解“搬遷難”“變現難”問題。二是創新通過訴訟確權與事前協議相結合，平衡了行政處罰與債權人清償之間的利益沖突，極大提升了資產處置效率。三是將破產審判與地方政府盤活低效用地、推進“騰籠換鳥”政策深度融合，不僅順利審結破產案件，更釋放出土地資源新潛力，為區域經濟高質量發展提供了新空間與新動力。（清江浦區法院）

案例七

高效騰退解紛爭 司法護航促盤活

——某紡織公司低效用地快速騰退案

【基本案情】某紡織公司位于某工業園區18000余平方米廠房長期處于低效利用狀態，未能達到管委會的投資要求。管委會依法啟動低效用地處置程序，與紡織公司簽訂《房屋搬遷補償安置協議》，約定紡織公司退還土地并獲補償。為履行協議，紡織公司要求承租廠房的某材料公司等10戶承租戶搬離。承租戶以經營受損為由要求補償，協商未果后拒絕騰退。雙方遂互訴至法院：承租戶索賠補償損失；紡織公司訴請承租戶立即騰房、支付占用費等。租賃合同糾紛案件受理后，承辦法官以評估報告和補償協議為依據，清晰梳理列明補償明細，有效消除信息壁壘，并在此基礎上推進調解，僅用30天即促成8戶達成限期騰房協議，剩余2戶依法判決。

【典型意義】本案系低效用地清理過程中衍生的典型租賃糾紛，高效妥善化解租賃糾紛，對于盤活土地要素至關重要。本案法院從服務區域發展大局出發，積極發揮司法護航作用，確保了園區土地清理工作的順利推進。該案高效透明的處理模式，為同類低效用地處置中衍生的租賃糾紛提供了可復制的解決路徑。（清江浦區法院）

案例八

府院協同清“淤點” 連片土地引“鳳棲”

——某裝備制造有限公司低效用地治理案

【基本案情】某裝備制造有限公司位于某經濟技術開發區，占地368畝。因經營不善，企業陷入困境，土地廠房長期低效閑置。2021年8月，該公司進入破產程序后，法院精準聚焦低效用地治理難題，在黨工委領導下，啟動府院聯動機制，由政府成立清算組，確立核心目標。法院與清算組緊密協作，依法穩妥接管資產，暢通職工訴求，確保職工債權100%清償。針對低效用地，堅持市場化、法治化原則，將連片土地及地上物作為優質稀缺資源處置。2022年8月，南廠區268畝土地及建筑物由某平臺公司成功收儲；完成相關置換后，2024年1月，北廠區100畝土地及建筑物由另一公司收儲。土地收儲為項目落地騰出空間后，2024年5月，成功招引某集團總投資50億元、占地345.7畝的智能家電項目，項目效益顯著。

【典型意義】本案是司法與行政協同治理低效用地的典范。法院主動作為，依托府院聯動機制，將破產程序轉化為高效治理低效用地的平臺。通過依法保障職工權益穩定大局，精準識別并收儲連片低效工業用地368畝，嚴格設定產業準入門檻和“標準地”要求，確保土地資源流向優質項目。最終成功嫁接重大投資項目，顯著提升土地畝均效益，變“發展包袱”為“優勢資源”。該模式有效破解了低效用地盤活難題，優化了資源配置，提升了區域產業能級。（經開區法院）

供稿：民二庭、宣傳處