【案情】

1999年11月15日，原告寇某將其所有的房屋出售給被告連某（房產證、土地證齊全）同時雙方簽訂了《契約》一份，約定寇某將其在某村所有的案涉房屋以3萬元出售給連某；房款一次性付清后交房產權給連某使用；契印兩清后，連某即為該住房的主人，今后拆、砌、翻建等情況，寇某均無權干涉；雙方簽字生效，永不得反悔。同時鄰居黃某、中間人夏某在該協議上簽字，村委會及村組在案涉協議上蓋章，并注明“情況屬實，按協議辦事”。后被告連某交付3萬元并入住案涉房屋至今。

原告認為，被告連某并非原告所在村集體經濟組織成員，其與原告簽訂的契約違反了土地管理法的強制性規定，故雙方所簽的《契約》無效，被告應將所購房屋返還原告，且應向原告支付自占有該房屋至騰退該房屋給原告期間的房屋占用費。

【評析】

被告確實并非原告所在村集體經濟組織成員，故原、被告之間簽訂的房屋買賣合同無效，但本案被告是否需要將案涉房屋返還原告？

一種觀點認為，被告連某應當返還房屋，因為根據相關法律規定，合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。另一種觀點認為，原、被告簽訂的房屋買賣合同雖系無效，但是，相關財產是否返還，應兼顧雙方買賣之時的真實意思表示、誠實信用原則、買受人使用及添附情況等因素綜合衡量，加之被告按約支付相應對價，不應再返還案涉房屋。

筆者同意第二種觀點，理由如下：

民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。原、被告簽訂的《契約》雖屬無效，但是，相關財產是否返還，應兼顧雙方買賣之時的真實意思表示、誠實信用原則、買受人使用及添附情況等因素綜合衡量。

本案中，1999年寇某因隨家屬去外地落戶，故與連某簽訂《契約》，約定將案涉房屋以3萬元的價格出售給連某，房屋所在地村委會及村組均在該《契約》上蓋章。連某支付購房款后對案涉房屋進行了裝修、擴建并居住至今，其間連某繳納了宅基地使用費等相關費用，而寇某并不在案涉房屋所在村組生活，從維護交易秩序和當事人生活安定角度，筆者認為不能機械地適用合同無效的法律后果，而是應當遵循誠實信用及公平原則，綜合考慮房屋買賣合同簽訂時間、房屋改建修繕情況、實際居住情況等，被告連某無需將案涉房屋返還原告。至于原告主張的無權占有使用費，因連某是基于與寇某訂立的《契約》，在支付對價后有權占用使用，不存在無權占有的情況，故原告的主張缺乏事實和法律依據。

上述案件也能給我們一些啟發：1.政府部門對農村宅基地及其上房屋買賣應當加強監管；2.對農村集體經濟組織成員應當加強法律宣傳，使其了解非農村集體經濟組織成員無法購買本村宅基地及其上房屋；3.大力弘揚社會主義核心價值觀，在遵循法律的同時也應當遵循社會主義基本道德及社會主義核心價值觀。