一、案例基本信息采集

案例標題：開發商約定較低逾期辦證違約金的效力認定

案例類型：   商品房買賣合同              

作者：淮安市中級人民法院 李玲

審稿：        李玲                        

檢索主題詞：  合同條款效力、逾期辦證違約金

二、案例正文采集（3000字以內）

開發商約定較低逾期辦證違約金的效力認定

【案情簡介】

邱某與某置業有限公司簽訂《商品房買賣合同》一份，約定購買該房地產開發公司開發的一處房屋，雙方在合同中約定了總價款及相關權利義務。其中，合同第十五條約定：出賣人應當在房屋交付使用后的90個工作日內將辦理房屋產權證的資料提交給登記機關備案，如果因為出賣人原因不能辦理產權證的，雙方同意按下列第1、2、3方式處理：1.逾期90日內，出賣人按已付房價款的0.1%向買受人支付違約金；2。逾期超出90日，買受人退房。出賣人退還房款并承擔已付房款的0.1%的違約金；3.買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.1%向買受人支付違約金。雙方當事人選擇按照第3種方式。上述合同簽訂后，該房地產開發公司未能及時將辦理房屋產權證的資料提交給登記機關備案，致邱某遲于合同約定時間兩年方取得不動產所有權證書，邱某訴至法院主張逾期辦證違約金，同時主張合同約定違約金過低，請求根據逾期期限、按年利率6%給付逾期辦證違約金。

【調查與處理】

邱某因與某置業公司商品房銷售合同糾紛一案，向淮安市淮陰區人民法院提起訴訟，請求判令某置業公司支付延期辦證違約金30388元，（暫從2019年2月14日計算至2020年4月16日，以427000元為基數，按照年利率6%計算）。淮安市淮陰區人民法院于2020年7月13日作出一審判決：某置業有限公司于判決生效后三日內向邱某支付逾期辦理房屋產權證違約金427元。

邱某不服一審判決，向淮安市中級人民法院提起上訴，淮安市中級人民法院立案受理后，依法組成合議庭，于2020年11月9日依法作出二審判決。

【法律分析】

一、違約金的約定原則上系雙方當事人意思自治范疇

在私法領域，一向遵循當事人意思自治，法律的調整功能不應過多干預。違約金條款原則上屬于當事人意思自治范疇,否定其效力應當有明確法律依據。《中華人民共和國合同法》第四條規定:“當事人依法享有自愿訂立合同的權利,任何單位和個人不得非法干預。”另據該法第一百一十四條第一款之規定,當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金。因此,合同雙方對于違約金的支付條件、計算方式等相關約定原則上均屬于當事人意思自治的范疇。以合同自由為代表的意思自治是民商法的基石,對于當事人達成并以合同條款予以固定的合意,應當予以尊重，除非符合合同條款無效的法定情形，不能輕易否定其效力。

二、逾期辦證違約金設定是否合理并非考量條款效力的法定因素

對合同條款的效力認定，主要依據合同法第五十二條、五十三條，商品房買賣合同中的違約金條款只要不存在上述情形，一般不應輕易否定其效力，至于逾期辦證違約金采取固定數額的方式是否科學、合理,不屬于確定合同條款效力所應當考量的法定因素。在實踐中,合同主體對于違約金計算的約定存在多種方式，固定數額的計算方法也是其中的一種，并沒有被法律或行政法規排除使用。原國家建設部和國家工商行政管理局共同發布的《商品房買賣合同示范文本》(GF-2000-0171)第十五條對于逾期辦證違約金采用的就是固定數額的計算方式。實際上，無論是以固定值方式計算違約金還是按日累進方式計算違約金，都可能存在一定缺點，如采用累進方式計算，司法實踐中很多逾期辦證違約金甚至達到或超出購房款，對于房地產企業利益的公平保護也會產生一定損害。因此，開發商選擇一種對其相對較為合理的違約金計算方式，且在法律賦予對方當事人請求調整權的情形下，不應否定逾期辦證違約金條款的效力。另外，支付違約金僅是違約方承擔責任的方式之一,守約方并非僅有這一種維權的方式，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規定:“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持” ，逾期辦證一天和逾期辦證一年或幾年當然會有不同的法律后果，故有觀點認為逾期辦證違約金采取固定數額的方式可能會導致開發商無限期拖延辦證、嚴重損害買房人的權益，在實踐中是難以成立的。

三、逾期辦證違約金條款并非免責條款

根據《中華人民共和國合同法》第四十條之規定，格式條款提供方利用格式條款免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效。合同逾期辦證違約金條款雖然確系開發商提供的格式條款,但該條款本身約定的是開發商應對購房戶承擔的逾期辦證的違約責任，并非免除自身交房、辦證等責任，且該條款本身并未涉及購房戶的法律責任，故亦不存在加重購房戶一方責任或者排除其主要權利的情形。因此，合同逾期辦證違約金條款并非免責條款，在同時不存在合同法第五十二條、第五十三條情形下，應當確認其合法效力。

四、當事人無法舉證實際損失時違約金的調整應考慮個案實際情況

根據《合同法司法解釋二》第二十九條以及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條之規定,當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的實際損失為基礎確定違約金數額，同時可以兼顧合同履行情況、過錯程度等因素綜合衡量。因此，購房人應首先就逾期辦證的實際損失進行舉證，在其無法舉證實際損失的情況下，人民法院不宜一律按照資金占用利率等相關標準進行調整，而應當在具體案件中對每個購房戶的實際情況進行審查，如客觀上的確存在實際損失，僅僅是無法舉證書面證據予以證明，可參照資金占用利率給予一定補償。如果經審查認為客觀上并不存在損失，則不應當就違約金進行調整，由此實現對買賣雙方的利益的公平保護。另外，如購房戶僅主張逾期辦證致使該房屋面臨不能自由交易、不能變現導致的損失，因目前社會總體房屋處于上升趨勢，持有房屋并不會造成損失,對此不應予以調整。如購房戶主張逾期辦證可能使該房屋面臨被抵押、司法查封、子女不能依據產權證就近入學等風險,屬一種未來可能性,如無證據證明以上事實已經實際發生并給其造成了損失，原則上也不應予以調整。

【典型意義】

隨著房地產市場的日益活躍和購房人法律意識的提升，因逾期辦證而引發的糾紛成為商品房買賣合同主要案件類型之一。本案所涉及的開發商約定較低逾期辦證違約金條款效力以及違約金金額的調整與確定問題屬于該類糾紛中最為典型且實踐中爭議最大的兩個問題，故本案對于該類糾紛的解決具有較好地參考意義。